꿈에 그리던 전원 생활을 위해 펜션을 차리려는 소수의 사람들을 빼면, 저를 찾는 거의 모든 분들은 충분한 소득을 올릴 수 있는 펜션을 원하십니다. 하지만, 안타깝게도 막상 상담에 들어가 보면 다들 사업적인 고민보다는 마음에 드는 집을 원하신다는 사실을 알게 되죠.
다들 풀빌라가 아니면 펜션도 아닌 양 굴지만, 실제로는 무척 다양한 형태의 펜션이 전국에서 운영되고 있습니다. 솔직히 풀빌라라도 그리 대단한 곳도 아니죠. 그저 객실 전용으로 쓸 수 있는 수영장이 있는 펜션을 가리키는 말일뿐, 그 이상도 그 이하도 아닙니다. 그나마 외국의 유명한 휴양지에서 보던 풍경과는 딴판이죠. 이런 탓에 저희에게 상담 오신 분들 중엔 풀빌라를 풀 서비스가 제공되는 풀(Full) 펜션인 줄 알았다는 분도 계시더군요.
이런 식의 호칭은 꽤 오래 전부터 널리 쓰여왔었습니다. 야외 수영장이 잇는 곳들을 수영장 펜션이라고 불렀었고, 월풀이나 스파가 있는 펜션은 '스파'펜션이라고 광고했었죠. 요즘 유행하는 감성숙소라는 호칭도 또 하나의 미사여구일 뿐, 대단한 의미는 아닙니다. 사실 이런 식의 분류보다는 사업적인 의미에서 펜션을 살펴보는 게 훨씬 낫죠. 스스로를 무엇이라고 자칭하던 소비자들의 평가가 박하면 민망하기 짝이 없어서 그렇습니다. 그렇다면, 펜션 사업으로 성공을 꿈꾸는 여러분은 어떤 유형의 펜션을 만들어야 할까요? 지금부터 펜션 사업의 구체적인 유형을 알려드리겠습니다.
펜션은 꽤 다양한 이름을 불리고 있죠. 입실하는 손님들 숫자에 따라서는 커플이나 가족, 단체 펜션으로 나뉘고, 이용 목적이 분명한 애견 펜션이나 키즈 펜션도 있죠. 실내 풀(Pool)이 있는 커플 펜션은 풀빌라 펜션이라고 부르고, 한옥 펜션이나 감성 숙소처럼 최근에 인기를 끄는 새로운 유형도 있습니다. 하지만, 사업적인 측면에서 보면, 수익에 따른 분류가 무엇보다 중요하죠.
부동산이나 금융 상품 앞에 붙는 의미없는 수식어와 달리, 수익형 펜션은 기준이 분명합니다. 평일(비수기)에도 자기가 가진 객실의 절만 이상을 파는 곳을 수익형 펜션이라고 부르죠. 이 정도 수준이면 빠른 시간에 창업 비용의 상당 부분을 어렵지 않게 뽑을 수 있습니다.
그렇다면, 자립형 펜션은 어떤 기준일까요? 수익형 펜션과 마찬가지로 비수기 평일 예약률 30% 이상인 펜션을 자립형이으로 구분합니다. 이정도면 수익형 펜션만큼은 아니라도, 여유있는 생활을 꾸려가는 데 아무런 문제가 없습니다. 대신, 수익형 펜션보다는 투자 비용의 회수가 더디죠.
가장 문제는 비자립형입니다. 주말(비수기)에도 자기가 가진 객실을 절반도 팔지 못하는 펜션이 비자립형에 해당하죠. 지은 지 오래되어 초기 투자 비용을 회수한 펜션이라면 별다른 어려움은 없지만, 문을 연지 얼마 되지 않은 신축 펜션이 비자립형 수준으로 매출이 떨어지면 상황은 심각해집니다.
정확히 나눌 순 없지만, 펜션 시장을 오랜 기간 조사해 본 결과, 지역별로 수익형 펜션은 5~10% 정도였고, 전체 펜션 중에 2~30% 가량이 자립형이었습니다. 그리고, 나머지 70% 가량은 비자립형으로 운영되고 있죠. 물론, 신축 펜션이 문을 열자마자 비자립형 수준으로 예약률이 떨어지는 경우는 거의 없습니다. 문을 열고 얼마간은 손님이 줄을 잇다가 서서히 예약이 줄어드는 과정을 거치죠.
그렇다고 해도 너무 실망할 필요는 없습니다. 초기 투자 비용만 뽑았다면, 비자립형 수준으로 매출이 떨어져도 한달에 3~400만 원은 거뜬히 법니다. 영문 단어인 펜션(Pension)의 사전적인 의미가 '연금'이라는 점을 떠올려 보면, 제법 적지 않은 돈이죠. 그래서, 펜션 사업의 성패 초기 투자 비용의 빠른 회수에서 결판이 납니다.
■ 예약률에 따른 전국 주요 지역의 펜션 분포
| 구분 | 수익형 | 자립형 | 비자립형 |
| 가평군 | 8% | 23% | 54% |
| 강릉시 | 11% | 14% | 67% |
| 포항시 | 18% | 8% | 64% |
| 남해군 | 12% | 13% | 52% |
| 여수시 | 14% | 13% | 52% |
| 태안군 | 5% | 8% | 83% |
솔직히 저도 맨 처음 펜션 업계에 발을 디뎠을 때만 해도, 평일에 예약이 거의 없는 펜션이 어떻게 버텨내는지 궁금했었죠. 하지만, 펜션 창업 대행을 이어나가면서 매출을 계산해 본 결과, 비자립형 수준으로도 충분히 펜션을 꾸려나갈 수 있다는 사실을 깨닫게 됩니다. 매출이 떨어진 펜션도 체계적인 리빌딩(Rebuilding) 과정을 거치면 예약률은 눈에 띄게 회복되더군요. 아무런 의미도 없는 리모델링만 아니면 말이죠.
자! 어떠신가요? 펜션 사업에 대한 감이 조금은 오시나요? 앞에서도 얘기했지만, 펜션은 노후의 안정적인 삶을 위한 사업으로서의 가치에서 출발했습니다. 하지만, 삽시간에 펜션이 너무 많이 늘어났고, 토지 매입 비용이나 건축비 역시 천정부지로 치솟고 있죠.그래서, 예전처럼 그저 경치 좋은 땅에 멋진 집을 짓는 정도로는 원하는 매출을 올리기 힘들어진 상태입니다.
그렇다면, 대안은 뭘까요? 펜션 시장의 흐름을 유심히 살펴 소비자들이 원하는 펜션, 내게 어울리는 펜션을 만들어야 살아남을 수 있습니다.
물론, 이런 과정이 쉬운 일은 아니죠. 하지만, 절대 불가능한 일도 아닙니다. 저는 지난 15년 동안 꾸준히 신축 펜션을 만들어 왔고, 지금은 수익형 펜션 창업 대행을 꾸준히 이어나가고 있습니다. 그 과정에서 얻은 깨달음을 두 권의 책으로 펴냈고, '펜션비즈니스포럼'이라는 유튜브 채널도 운영하고 있습니다. 모든 노하우를 짧은 글로 소개하긴 힘들겠지만, 앞으로 티스토리를 통해 꾸준히 이어나갈 생각입니다. 여러분도 새로운 시각으로 펜션 사업을 시작하신다면, 어렵지 않게 수익형 펜션을 만들어 낼 수 있을 겁니다. 그럼, 다음 이야기에서 다시 뵙도록 하죠!
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