농어촌민박과 생활숙박업, 과연 나는 어떤 업종으로 펜션을 차려야 할까요?

 

 

 

경제적인 자유를 꿈꾸던, 소소한 부업이든 상관없이 펜션 사업을 시작하려는 분들이 꽤 많죠. 그런데, 막상 펜션을 차리려고 들면 펜션이라는 업종 자체가 없다는 사실에 놀라게 됩니다. 맞습니다. 현행법상 우리나라에는 19개의 숙박업종이 있습니다.  그런데, 이중에 펜션이라는 명칭이 붙은 건 '관광펜션업'과 '휴양펜션업'  두 가지가 있습니다.

 

 

하지만, 두 가지 업종 모두 등록제라는 점이죠. 바꿔 말하면 기존에 운영되던 숙박 시설이 일정한 기준에 맞춰 관광펜션업이나 휴양펜션업 자격을 신청해서 업종을 바꾼다는 얘깁니다. 휴양펜션업은 [제주특별자치도 설치 및 국제자유도시조성을 위한 특별법]이라는 다소 긴 이름의 법령으로 정해진 업종인데, 제주도를 제외한 다른 지역에서 시행되고 있는 관광펜션업과는 내용 면에서 별다른 차이가 없습니다. 그렇다면, 우리가 생각하는 펜션은 어디에 해당할까요?

 

■ 펜션으로 영업할 수 있는 해당 업종

관광객 편의 시설업	숙박업	농어촌민박 사업
● 관광펜션업 ● 한옥체험업	● 일반숙박업 ● 생활숙박업	● 농어촌민박

 

 

법제처의 '찾기 쉬운 생활 법령 정보'에서 검색해 보면, '일반적으로 지칭되는 펜션이라는 용어는 법령상의 개념이라기 보다는 농촌, 어촌, 산지 등에서 운영되는 소규모 숙박시설 의미합니다'라고 나와 있죠. 쉽게 말하면, 모텔이나 호텔(관광호텔 제외)은 물론이고 유스호스텔이나 관광농원도 펜션이라는 간판을 걸 수 있다는 의미죠. 그런데, 건축법상으로는 두 가지 형태로 나눌 수 있습니다.

 

■ 건축법상의 시설 분류

단독, 다가구 주택	숙박 시설
● 농어촌민박 ● 한옥체험업	● 일반숙박업 ● 생활숙박업
관광펜션업은 건축법상의 시설물이 아님

 

 

펜션 사업을 시작하려는 분들에겐 두 가지 선택지가 있죠. 단독이나 다가구 주택을 지은 다음, 농어촌민박이나 한옥체험업으로 신고하는 방법이 첫 번째고, 모텔이나 호텔 같은 일반숙박업이나 생활숙박업으로 건물을 신축해 펜션으로 간판을 거는 방법이 있습니다. 한옥체험업으로 신고한 단독이나 다가구 주택은 근린생활시설로 용도를 변경할 수 있다는 점 때문에 최근에 '한옥 숙소'나 '감성 한옥'이라는 이름으로 영업하는 곳이 부쩍 늘었죠. 하지만, 실제로 전국에 있는 4만여 개의 펜션 중에 90% 이상은 농어촌민박 아니면 생활숙박업이라고 보면 틀림없습니다. 그렇다면, 둘 사이엔 어떤 차이가 있을까요?

 

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사업 형태의 차이	농어촌정비법상 농어촌민박 자격	생활숙박시설 건축 기준 제3조
시설물의 성격	단독, 다가구 주택	숙박 시설
영업 유형	신고제	허가제
면적 제한	70평 미만(230제곱미터) 미만	건폐율과 용적률 적용
가능 지역	주택 신축이 가능한 모든 땅	계획관리지역 이상
거주 유뮤	세대 전입 필수	실 거주할 필요 없음

 

 

간단히 정리하면, 농어촌민박은 '신고제'고 생활숙박업은 '허가제'라는 점이 가장 큰 차이죠. 농어촌민박은 건축법상 단독이나 다가구 주택에 해당하기 때문에 주택 신축이 가능한 모든 땅에 지을 수 있습니다. 그리고, 농어촌민박은 70평 미만의 단독이나 다가구 주택만 신고를 받아주고, 세대 전입이 필수죠.  이와 정반대로 생활숙박업은 계획관리지역 이상인 곳에만 신축 허가가 납니다. 대신, 건폐율과 용적률만 지키면 특별히 면적에 제한을 두진 않습니다. 농어촌민박과 달리, 건물 소유주가 해당 시설에 실 거주할 필요도 없죠.

 

■ 용도 지역에 따른 해당 업종

생활숙박업	농어촌민박
계획관리지역	농림지역	자연환경보호지역
건폐율 40% 이하 / 용적률 100% 이하	건폐율 20% / 용적률 80%

 

 

생활숙박업은 계획관리지역 이상인 곳에만 지을 수 있어서 농어촌민박과는 토지 구매 비용에서 부터 상당한 차이가 납니다.  이런데도 농어촌민박 대신, 생활숙박업을 선택하는 가장 큰 이유는 펜션의 규모 때문이죠. 펜션 사업의 속내를 모르는 분들은 방 개수만큼 매출이 오를거라는 엉뚱한 기대를 품습니다. 하지만, 생활숙박업으로 만들어진 풀빌라나 리조트급 규모의 대형 펜션의 엄청난 투자 비용을 생각하면 간단하게 결정할 일은 아니죠. 

 

규모는 작아도 경제적 자유를 꿈꾸는 분들에겐 농어촌민박이 제격입니다. 영리한 창업 과정을 거치면, 생활숙박업보다 훨씬 적은 돈으로 펜션을 시작할 수 있죠. 특히 코로나 이후로 펜션의 트랜드가 독채 펜션이나 감성 숙소 쪽으로 바뀌었다는 사실을 생각하면 무리하게 규모를 키울 필요는 없다고 봅니다. 차라리, 내가 만들 펜션의 성격에 맞는 업종을 택하는 게 현명하죠.

 

■ 펜션의 성격에 맞는 업종

커플 펜션	가족 펜션	애견 펜션	키즈 펜션
농어촌민박			생활숙박업
풀빌라 펜션이나 리조트급 대형 펜션은 생활숙박업이 적합

 

 

커플 펜션이나 가족 펜션, 애견 펜션은 농어촌민박으로도 충분히 경쟁력 높은 펜션을 만들어 낼 수 있습니다. 다만, 풀빌라나 대형 펜션은 생활숙박업 말고는 답이 없죠. 키즈 펜션도 마찬가집니다. 어린 아이들을 위한 정글짐이나 실내 풀(Pool)까지 갖추려면 농어촌민박으로는 규모가 턱없이 부족하죠. 

 

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어떠신가요? 여러분이 꿈꾸는 펜션을 어떤 업종으로 만들어야 할지 대충 감이 오시나요? 물론, 그 어떤 업종을 택하든 우리 펜션만의 독특한 콘셉트를 만들어내야 한다는 숙제는 있죠. 거기에 더해, 최근의 펜션 트랜드도 유심히 살펴야 합니다. 그럼, 다음 편에서는 최근이 펜션 시장의 흐름이 어떤지 상세히 다뤄보도록 하겠습니다!